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2020年樓市預計延續平穩走勢
2019-12-24 11:32   新華網 審核人:

住宅價格環比漲幅持續低位

2020年樓市預計延續平穩走勢

2019年,我國房地產市場運行的政策環境整體偏緊。中央聚焦房地產金融風險,堅持住房居住屬性,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢;地方因城施策保持房地產市場穩定。

展望2020年,業內分析認為,房地產調控繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,同時按照因城施策的基本原則,適度保持政策優化的空間和靈活性。在此背景下,2020年市場表現將延續平穩勢態。

住宅價格環比漲幅持續低位

根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示:2019年1-11月,全國百城新建住宅價格累計上漲2.91%,較2018年同期收窄1.92個百分點,其中各季度累計漲幅均呈現收窄態勢。

從最近的單月數據來看,2019年11月,百城住宅均價為15105元/平方米,環比漲幅連續13個月在0.4%以內,同比漲幅收窄至3.17%,11月百城中有40個城市新建住宅價格環比下跌,下跌城市數量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言,2019年以來,十大城市新房價格環比漲幅持續震蕩在低位區間;各季度累計漲幅均在1%以內,10-11月累計漲幅僅有0.06%。

綜合來看,2019年以來,百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間。截至11月份,單月環比下跌城市數量明顯增多,累計漲幅延續2018年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升,二、三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢,尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。

二手房市場方面,價格下行趨勢更為明顯。尤其是2019年下半年以來,受熱點城市新房供應規模增加的影響,二手房市場買方議價空間逐漸加大,部分城市二手房價格調整壓力突出,導致十大城市二手房均價累計有所調整,且最近幾個月跌幅進一步擴大。

中國指數研究院相關負責人分析認為,在“房住不炒”和以穩為主的政策基調下,房地產調控效果顯現,多數代表城市各類樓盤價格漲幅有所回落。成交方面,一線城市中低價位樓盤銷售金額占比提升,二三線城市居民置換需求不減,改善型需求繼續穩步釋放。展望未來,在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下,住宅價格上漲空間進一步減小。

各線城市成交量分化加劇

2019年7月份以來,蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控。同時,央行要求保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房。6月以來,全國首套房貸平均利率持續上行,這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產信貸融資方面,5月以來監管層從銀行、信托、債券等多方面出手,嚴控資金違規流入房地產。

從住宅市場成交量的走勢來看,2019年2月,易居研究院監測的40城新房成交量創2015年3月以來的48個月新低。3-5月,部分城市樓市出現小陽春,40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企沖刺半年度業績,推盤量加大,40城成交環比小幅增長,7月份以來40城成交量小幅震蕩下行,下半年月均成交量略低于二季度。

“本輪樓市行情一線城市領先于其他城市啟動,也領先其他城市開始調整,從2019年的成交量走勢及同比增幅來看,一線城市成交量上半年開始企穩反彈。但6月以來一線城市成交量有所下降,在目前樓市嚴調控的背景下,成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長,但相比2015和2016年的高位還有較大差距。”易居研究院研究員沈昕分析稱。

截至今年11月底,受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長3%,同比下降8%。其中,11月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長9%,同比增長29%,成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。

沈昕分析認為,后續來看,一線城市由于連續兩年成交量低迷,上半年已企穩反彈,但三季度以來成交量有所下滑,在目前樓市嚴調控和信貸不放松的背景下成交量難以連續增長;東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級調控政策,南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續上調,預計后續還會繼續降溫;其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

臨近年末,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績,會加大推盤力度,打折促銷的現象也會增多。沈昕表示,“但在中央的明確表態下,雖然房企推盤量可能大幅增加,成交量則難以明顯增長,2020年年初成交量有可能會進一步下降。”

2020年房地產延續平穩走勢

上述中指院負責人分析指出,綜合來說,房地產市場保持以穩為主正是基于2019年保持樓市調控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面,房地產金融抑制政策貫穿全年,這為部分城市實施定向微調、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方面,相較于2018年,隨著各地市場形勢的分化,2019年因城施策進一步深化,這在一定程度上保障了市場的整體穩定。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為,當下房地產市場運行仍處合理區間,市場下行壓力整體可控,房地產依舊是中國經濟的“壓艙石”。可以預見的是,穩定將是下一階段房地產調控政策主基調,繼續堅持“房住不炒”的定位,落實因城施策的長效調控機制,夯實城市政府主體責任,切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。

“預計2020年房地產融資將邊際改善,但房企整體融資環境依舊偏緊,監管核心在于房企融資用途的合規性,保證未來施工和竣工的有序進行。”楊科偉分析認為,在LPR利率中樞下移的作用下,按揭貸款仍是銀行信貸優選,2020年房貸利率大概率穩中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

楊科偉認為,結合地方政府對調控政策的落實力度來看,“四限”政策仍是地方調控重要抓手,政策將與各城市本身房地產市場關聯度更高、反應更快,各城市可以根據房地產市場實際情況,及時調整未來政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性。“預計2020年人才新政將繼續發力,更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻。”

針對未來的房地產市場趨勢,中指院方面分析認為,從全國范圍來看,2020年我國房地產市場在行情周期輪動背景下,結構性市場機會仍存。其中,長三角、粵港澳地區需求支撐度高,短期市場存一定回升動力。“綜合來看,盡管未來市場回升速度或有所放緩,但整體表現將平穩運行。”

(責任編輯:梁艷)

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